跨越沉浮 笃定前行——2021年江门楼市发展报告

来源:江门日报  发表时间:2022-01-14 07:07   

编者按

于房地产行业而言,2021年是风云变幻的一年。过去房企“高杠杆、高负债、高周转”的发展模式不再,房地产行业进入新的发展时代。

展望2022年,在“房住不炒”的背景下,保持房地产行业平稳健康发展依然是主旋律。

对此,本报推出“2021年江门楼市发展报告”,整理库存、成交、房价等数据,解读相关政策,采访业内专家深度剖析江门楼市现状,并对2022年楼市发展趋势进行预测。

冬去春来,万物复苏。2022年,我们将和江门楼市守望者一起,拥抱崭新的一年,为明天播下希望。

策划:刘运华

统筹:王平强 陈祺伟

记者:陈祺伟 李银换 梁爽 傅雅蓉

2021年江门卖出55211套新房

在不平凡的2021年,江门市房地产市场成绩如何?

1月12日,江门市住房和城乡建设局公布2021年1—12月房地产市场主要数据。数据显示,2021年,全市一手住宅成交55211套;一手住宅成交均价8293元/平方米。江门市房地产市场以“稳”字当头。

一个个数字的背后,凝结着2021年江门市房地产行业从业者一年的坚守与辛劳。对此,本报采访业内专家进行深度剖析,透过一组组看似枯燥的数据,让你读懂2021年江门楼市。

解读

一手住宅供应

蓬江区同比增幅超5成

从整体情况来看,全市一手住宅预售60382套,同比下跌9.2%。蓬江区的预售数量最多,是各县(市、区)唯一同比上涨的区域,且涨幅大,为57.2%。据美智研究院监测,2021年蓬江区共17个纯新盘拿证入市,而滨江新区占11个。同时年度供应最多的区域为滨江新区,新增预售近7000套。另外部分热门项目年内多次拿证,如万科金域国际、中国铁建城个盘均超900套,亦有不少项目的个盘拿证量超500套。“2021年蓬江区预售套数同比大增主要是纯新盘扎堆入市所致。”美智地产市场研究中心总监张镇兰表示。

一手住宅成交

鹤山市成交量破万套

2021年全市共卖了55211套一手住宅,同比下跌9.6%。其中,成交量破万套的只有鹤山市,为11212套。从同比增幅来看,蓬江区、恩平市同比有所增长。

张镇兰分析称,鹤山厂企较多,吸引了不少外来人口,市场容量较大。从近3年的成交来看,鹤山市均破万套,但同比连续2年下降,整体来看2021年成交破万套仍属正常。

蓬江区2021年成交同比虽有增长,但幅度较小,主要是由于供应的大幅增加。而恩平市主要为文旅项目发力,其中泉林黄金小镇和恒大泉都成交均超1300套,两盘占恩平市总成交的37%。

一手住宅价格

市区成交均价均破10000元/平方米

2021年全市一手住宅成交均价为8293元/平方米,同比增长1.3%,整体来看较平稳。其中,市区(蓬江、江海、新会)成交均价均破10000元/平方米,且同比均有增长;而台山市、开平市、鹤山市、恩平市成交均价同比则略有下跌。

张镇兰认为,市区均价同比增长,主要是因为成交结构的变化、带装修项目的增多,以及高价盘价格回调导致成交占比提升,如市区成交排名靠前的包括万科金域国际(带装修)、碧桂园滨江天元(带装修)、嘉华新都汇、世茂碧海银湖等。

而台山市、开平市、鹤山市、恩平市价格同比下降一部分是因为受市场下行因素所致,项目以价换量居多,其中恩平市由于恒大泉都网签价仅“4字头”,拉低了整体均价。

库存量

全市一手住宅可消化约17个月

库存可供消化周期体现着区域市场的供求关系——周期越短,供应越紧张。价格越坚挺;周期越长,供应越宽松,价格越疲软。从计算得出的数据可知,目前全市一手住宅可消化约17个月,供略大于求。

“从近5年来看,我市库存量走势一路攀升。”张镇兰认为,这主要由于新开的楼盘增多及成交放缓,使得新房库存量持续高企。江门各县(市、区)中,蓬江区、新会区、台山市、鹤山市、恩平市库存均破万套,特别是2021年下半年市场处于冷静期,但房企仍频繁拿证,高库存压力重现。与此同时,也倒逼相关房企大力促销,这将导致购房者观望情绪加重,新晋房企拿地预期降低等一系列连锁反应。

房价收入比

江海区房价收入比最低

房价收入比,是指住房价格与城市居民家庭年收入之比,通常用于反映房价水平与居民收入水平的匹配程度。一个城市的平均房价收入比,通常用一套房屋的平均价格与家庭年平均总收入之比来计算,即:房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入。

以城乡人均居民可支配收入的数据计算,目前江门各县(市、区)的家庭(以一对夫妻两个人的收入计算),以各县(市、区)每套房屋成交平均面积来算,需要12—17年的可支配收入。江海区房价收入比最低,约为12.3。新会区居民房价收入比最高,约为16.9。

江门市房地产中介服务行业协会会长杨东卉认为,江门的房价收入比相对偏高,但与一线城市和部分二线城市相比,江门又低了不少。目前,江门房价处于粤港澳大湾区房价洼地,是宜居宜业宜游的好地方。

存量房成交

新会区存量房成交同比增长13.3%

2021年全市共成交22212套存量房,同比下跌10.7%。

杨东卉分析,2021年存量房交易市场进入冷静期,导致存量房成交量下滑的关键影响因素主要有两个:一是银行按揭贷款的限制;二是新房大幅降价促销。

从各县(市、区)的数据来看,除了新会区存量房成交同比增长13.3%外,其他同比均下跌,其中恩平市跌幅最大,达74%。杨东卉表示,根据其了解到的实际情况来看,2021年12月,新会区有一企业由于资产处置,集中签约一千多套存量房,因此拉升了增量。

岁序更替,华章日新。

2021年楼市在跌宕起伏中落下帷幕。对于所有房地产从业人员来说,这是难忘的一年,是不平凡的一年,同时也是充满改变与挑战的一年。

这一年,房地产行业传统的发展逻辑被“打碎”,“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营模式难以为继,融资“三道红线”、房贷“两道红线”等政策如同一双大手,对跑偏的房地产市场进行着全方位的修正与调控。

有人说,2021年是地产人最艰难困苦的一年,“活下去”成了不少房企的年终目标。也有人说,2022年是面向未来的转折年,经历蜕变的阵痛后,房地产行业将更加有序健康地发展。

“房住不炒”依然是2021年房地产行业的“主旋律”,促进着房地产业良性循环发展。冬去春来,静待花开。展望2022年,江门楼市必将坚韧前行。

关键词 风云变幻

一手住宅市场以“稳”字当头

这是风云变幻的一年。

2021年,江门房地产市场经历了从上半年高热到下半年深度调整的转变,这与全国房地产市场的走势基本一致。

易居研究院《2021—2022年度全国房地产市场报告》指出,去年上半年,房地产调控不断加码,“三道红线”试点范围扩大、贷款集中管理全面实施、严防与查处经营贷违规流入房地产等;下半年,画风突转,风云变幻,房地产市场进入冷静期。9月底开始,尽管房地产融资略有松动,政策底部显现,但市场面与企业面继续走弱。

在美智地产市场研究中心总监张镇兰看来,楼市政策的叠加效应,也导致了江门市场走势经历了“过山车”般的体验。

去年上半年,全市一手住宅市场热度十足,共成交31700套,同比增长29.3%;一手住宅成交均价8584元/平方米,同比增长5.5%,量价齐涨。其中,6月成交均价更是结构性地首破“9字头”。

到了下半年,市场趋向平淡,共成交23511套。其中,8月—11月,每月成交量3000多套,成交量处于低位;12月成交量环比增幅较大,达17.1%,为近7个月单月最高,成交量依然处于中等偏低的水平。价格方面,由于房企大力促销、以价换量,成交均价较上半年略有下跌。

总的来看,2021年全市一手住宅共成交55211套,同比下跌9.6%;一手住宅成交均价8293元/平方米,同比增长1.3%。2021年,江门一手住宅市场以“稳”字当头,在风云变幻中寻找平衡。

关键词 危机并存

房地产企业持续看好江门

这是危机并存的一年。

这一年,房地产行业跌宕起伏,危机与机遇并存。

在“房住不炒”的前提下,“强监管”和“去杠杆”已是中国楼市的主基调。随着中国经济步入新时代,房地产领域也面临转型的阵痛与发展新机遇。

在危机并存的2021年,实力房企通过提高运营能力和品牌溢价实现核心竞争力。以本土实力房企博富控股为例,全年签约金额12.93亿元,比2020年上升16%;签约金额在市区房企中位列第三名,排名比去年上升4位;博学名苑和博富名苑的全年销售均价也远超出一般项目,既有价又有量,这在2021年“降声”一片的情况下实属难得。

土拍市场与房地产市场之间是“面粉”和“面包”的关系。土地市场的情况将对后续的房地产市场产生最为直接的影响。2021年全市共成交44宗含住宅用地;总面积约131.9万平方米,成交总额约136.6亿元。

在危机并存的2021年,房地产企业持续看好江门市场——

万科以约16.14亿元拿下江侨路篁庄考场靓地,折合楼面地价8221元/平方米,打造的万科金域华府已面市;建发以约9.4亿元拿下枢纽新城板块靓地,折合楼面地价8097元/平方米,打造的建发和玺已面市;禹洲以约8.5亿元+65倍配建夺得枢纽新城TOD板块靓地,折合楼面地价8034元/平方米,打造的禹洲朗廷云墅现已面市……

江门万科首席合伙人席海峰认为,随着粤港澳大湾区深度融合发展,江门未来发展空间极大,众多房企纷纷布局江门,都是看好江门的城市发展。

关键词 住有宜居

为市民置业提供多样化选择

这是住有宜居的一年。

住有宜居,是每一个家庭的梦想。据不完全统计,2021年市区约有41个纯新盘入市,再加上老盘加推,使得市区一手住宅供应量充足,为市民置业提供更多样化的选择。

“‘十四五’期间,江门住房供应体系将由‘建立完善’向‘内涵提升’转变,住房供应模式将由‘快速建设’向‘量质并举’转变,居民居住品质将由‘住有所居’向‘住有宜居’转变。”《江门市“十四五”住房发展规划(征求意见稿)》提到。

结合江门人的人居需求,房企致力于打造精品项目,如碧桂园滨江湾采用一线豪宅标准打造江湾作品;博学名苑坚持以品质取胜,专注于产品设计,给江门人带来品质人居;万科金域华府在江门的“黄金大道”江侨路板块上打造涵盖高层住宅、小高层洋房、叠墅等多元化产品的高端住宅项目等……

我市城市更新的步伐迈得更坚定。2021年6月21日,市自然资源局发布《江门市市区“三旧”改造专项规划修编草案》;2021年9月18日,市政府印发《江门市市区“三旧”改造实施办法》,自2021年10月1日起施行。“三旧”改造的政策频频出台,可见江门对于城市更新的决心。

甘化厂旧改项目之一——粤海滨江艺术公园开放,瞬间使之成为网红公园;保利·白石美好生活馆启幕,意味着保利白石旧改项目揭开序幕……旧改之火,可以“燎原”。据不完全统计,万科、保利等一批全国百强房企为江门城市更新提速。通过“三旧”改造,江门多个旧城区将启动连片改造,老城焕发新活力,居民居住环境更好,促进城市品质提升。

市第十四次党代会提出,坚持人与自然和谐共生,统筹推进宜居城乡建设,打造高品质生活的幸福家园。促进房地产市场良性循环和健康发展,推进保障性住房建设,满足新市民、青年人等不同群体住房需求。

未来,期待江门房地产市场从高速发展转向高质量发展,更加绿色、宜居、智能、健康,最终实现更加良性的循环发展。

2021年全国楼市政策大事记

2021年,全国房地产市场经历了“过山车”般的走势,上半年部分城市因房价上涨过快受到约谈,随着一系列调控政策落地,房地产市场降温,经历了从上半年高热到下半年深度调整的转变。

1. “三道红线”新规全面推行

事件:2021年1月1日起,“三道红线”新规全面推行,房企正式进入降杠杆测试期。

影响力:★★★★★

解读:“三道红线”全行业全面推行,意在通过管控房企有息负债增长情况,管控房地产行业杠杆水平,筑牢房企安全底线。去杠杆、降负债、预防系统性金融风险,确保房地产市场平稳健康发展成为房企的“必考题”。随着“三道红线”推行,房企加速洗牌,部分房企融资从“红档”到“绿档”不断优化,部分房企出现债务违约的情况。

2. 2021年全国两会重申“房住不炒”

事件:2021年3月5日,两会闭幕,再次重申“房住不炒”。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题,通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法,切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给。

影响力:★★★★★

解读:“房住不炒”一直是房地产的主旋律、主基调,要求其从经济属性回归居住属性,这对市场和政府都提出了相应的要求。就市场来说,要提供可适应、可负担、有质量的商品房以满足需求。于政府而言,需加强预期引导,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。

3. 房价上涨过快城市被约谈

事件:2021年4月8日,住房和城乡建设部副部长倪虹约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通5个城市政府负责人,并将东莞、南通列入房地产市场监测重点城市名单。2021年7月29日,倪虹约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市政府负责人,要求坚持“房住不炒”定位。

影响力:★★★★

解读:约谈房价上涨过快城市成为2021年房地产调控的一个重要特征。不把房地产作为短期刺激经济的手段,切实履行城市主体责任,针对上半年房地产市场出现的新情况、新问题,加大调控和监管力度,促进房地产市场平稳健康发展。

4. 多地出台鼓励性购房政策

事件:2021年12月,各地房地产政策宽松明显,包括桂林、晋江、呼和浩特等在内的超过25个城市发布了不同力度的补贴购房政策,主要集中在人才补贴、新城市居民落户购房补贴等。

影响力:★★★★★

解读:多地出台鼓励性购房政策,可谓拿出真金白银,以期提振房地产市场。2021年下半年,房地产政策整体出现转向,政策暖风频吹,特别是央行及地方维持房地产稳定政策不断出现,限制市场非理性下调的政策也持续出台,防止房地产市场过度“降温”,维护房地产市场健康发展。

5. 促进房地产业良性循环

事件:2021年12月6日,中共中央政治局召开会议,分析研究2022年经济工作。会议强调,明年经济工作要“稳”字当头、稳中求进。房地产方面,会议明确,要推进保障性住房建设,支持商品房市场更好地满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环。

影响力:★★★★★

解读:以往中共中央政治局会议对房地产业的表述,主要提及“房住不炒”、“促进房地产市场平稳健康发展”,而今年对于房地产市场的说法有变,提到了促进房地产业良性循环。“良性循环”一词也是首次在中央政治局会议中提出。良性循环反映的是一个更加积极的政策信号,对房地产不是单纯限制,要让它与国民经济形成良性互动。

2021年江门楼市政策大事记

2021年,江门房地产市场整体保持平稳,但略有震荡。在楼市政策方面,我市发布《江门市“十四五”住房发展规划(征求意见稿)》、启动“交房即发证”试点工作、上调“豪宅线”标准、推进公积金贴息贷款工作等,以“稳地价、稳房价、稳预期”为出发点,结合本市住房发展基本情况,分阶段、分时序、分类型确定房地产市场调控目标,利用政策工具箱做好各项政策储备,较好地构建了房地产市场平稳健康发展长效机制。

1. “交房即发证”试点工作启动

事件:2021年3月25日,我市举行“交房即发证”服务试点工作启动仪式。随后,各县(市、区)启动试点工作,部分业主在交房之日即可获得《不动产权证书》和新房钥匙。

影响力:★★★★★

解读:市税务局总经济师李立生表示,“交房即发证”一方面有力保障购房人的合法权益;另一方面促使开发商加强项目建设各个环节的监管,促进了房地产市场高质量发展,深化了“放管服”改革和优化营商环境。

2. 重启住房公积金贴息贷款

事件:2021年4月1日,我市重启住房公积金贴息贷款。至今已受理贴息贷款300笔,金额近1亿元。

影响力:★★★★

解读:市住房公积金管理中心相关负责人介绍,2021年,新会、台山、鹤山、恩平等地区公积金贷款需要轮候发放。住房公积金贴息贷款有利于解决近期公积金贷款轮候问题,有效缓解了部分地区住房公积金资金流动性不足问题,帮助很多市民提前圆了“安居梦”。

3. 《江门市“十四五”住房发展规划(征求意见稿)》发布

事件:2021年6月4日,市住房和城乡建设局发布关于公开征求《江门市“十四五”住房发展规划(征求意见稿)》意见的公告。“十四五”期间,江门力争新增供应各类住房28.81万套。市区要充分尊重居民改善型住房需求,引导市场供给一定比例的“大户型、高品质”住房。

影响力:★★★★★

解读:《江门市“十四五”住房发展规划(征求意见稿)》是“十四五”时期内江门市住房发展工作的总纲,“十四五”期间,江门市住房供应体系将由“建立完善”向“内涵提升”转变,住房供应模式将由“快速建设”向“量质并举”转变,居民居住品质将由“住有所居”向“住有宜居”转变。

4. “豪宅线”上调至16134元/平方米

事件:2021年7月30日,市住房和城乡建设局发布《2021年下半年普通住房享受优惠政策的公告》。其中,“豪宅线”的标准从此前的15398元/平方米上调至16134元/平方米。

影响力:★★★

解读:美智地产市场研究中心总监张镇兰认为,对于首次置业者来说,“豪宅线”上调对其并无影响,置业最低首付比例均为30%;对于二次置业者来说,若购买非普通住房(超“豪宅线”住房),最低首付比例则从四成上调至六成。在调整前,建筑面积在144平方米以下,单价在15398元—16134元/平方米的项目属于非普通住宅。而调整后,这部分房源则变为普通住宅,但数量较少,因此对江门楼市整体影响有限。

5. 《江门市市区“三旧”改造实施办法》出台

事件:2021年9月18日,市政府印发《江门市市区“三旧”改造实施办法》,自2021年10月1日起施行。

影响力:★★★★★

解读:市自然资源局工作人员解读称,《办法》将成为未来5年我市“三旧”改造工作的重要指引和准则。接下来,我市“三旧”改造工作的方向和重点是推进工业升级改造,助推城市品质提升,有序推进商住类改造项目,促进房地产市场健康可持续发展等。

(责任编辑: 李芳菲 二审:庄英业  三审:徐铃静 )
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